Czy sąsiad może zablokować budowę? Kiedy sąsiad jest stroną postępowania i jaki ma wpływ na budowę.

Jeżeli nieruchomość sąsiada znajduje się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu, jej właściciel, użytkownik wieczysty albo zarządca może być stroną postępowania o pozwolenie na budowę. Wówczas może przeglądać akta, zgłaszać zarzuty, odwołać się od pozwolenia na budowę, a następnie zaskarżyć decyzję do sądu administracyjnego. Kluczowe jest jednak prawidłowe rozumienie pojęcia „obszar oddziaływania obiektu”. Nie każde oddziaływanie inwestycji na sąsiednią nieruchomość powoduje, że sąsiad staje się stroną postępowania.

Nie wystarczy, że nowy budynek będzie widoczny z jego okien, zwiększy ruch w okolicy, zmieni dotychczasowy widok albo będzie postrzegany jako uciążliwy. W obecnym stanie prawnym chodzi o znacznie bardziej konkretną sytuację: projektowany obiekt musi, na podstawie określonych przepisów prawa, powodować ograniczenie możliwości zabudowy nieruchomości sąsiedniej. To rozróżnienie ma podstawowe znaczenie dla oceny, czy sąsiad rzeczywiście może uczestniczyć w postępowaniu i wpływać na proces inwestycyjny.

Kiedy sąsiad jest stroną postępowania o pozwolenie na budowę?

Zgodnie z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stronami postępowania o pozwolenie na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Nie oznacza to zatem, że stroną jest każdy właściciel działki bezpośrednio graniczącej z inwestycją. Decydujące znaczenie ma definicja z art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego:

Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

20) obszarze oddziaływania obiektu – należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu;[…].

Co oznacza „ograniczenie w zabudowie” działki sąsiada?

Nie musi chodzić wyłącznie o całkowity zakaz postawienia na działce jakiegokolwiek budynku. Ograniczeniem dla sąsiednie nieruchomości może być również sytuacja, w której wskutek powstania projektowanego za płotem obiektu przepisy:

• wyłączają możliwość zabudowania części nieruchomości,
• wymagają odsunięcia przyszłego budynku od określonego miejsca,
• ograniczają możliwe parametry przyszłej zabudowy,
• powodują konieczność zachowania dodatkowych odległości,
• w inny sposób zawężają dopuszczalne prawnie możliwości lokalizacji budynku na działce sąsiedniej.

Musi to jednak wynikać z przepisu prawa, a nie jedynie z faktycznego odczucia właściciela nieruchomości. Bezpośrednie sąsiedztwo nie daje automatycznie statusu strony. Działka może bezpośrednio graniczyć z inwestycją, a jej właściciel mimo to niekoniecznie będzie stroną postępowania o pozwolenie na budowę.

Możliwa jest również sytuacja odwrotna. Nieruchomość nie musi mieć wspólnej granicy z działką inwestora, jeżeli ze względu na charakter obiektu i przepisy regulujące jego lokalizację znajdzie się w obszarze jego oddziaływania. Decyduje zatem prawne ograniczenie zabudowy, a nie liczba metrów pomiędzy granicami działek.

Równie ważne jest podkreślenie, że pozyskanie przez sąsiada statusu strony nie oznacza, że projekt inwestora jest niezgodny z przepisami. W praktyce najczęstsza jest sytuacja, w której projekt jest całkowicie zgodny z przepisami, ale jego zgodna z prawem lokalizacja powoduje na podstawie tych samych przepisów określone ograniczenia w zabudowie nieruchomości sąsiedniej. Wówczas jej właściciel może być stroną postępowania.

Dobrym przykładem jest § 12 ust. 5 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.). Przepis ten wprost przewiduje, że usytuowanie budynku w przypadkach określonych w § 12 ust. 2–4 powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania obiektu.

§ 12 ust. 5 warunków technicznych: Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2–4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Odległość budynku od granicy działki – kiedy sąsiad może być stroną?

Odległość budynku od granicy działki jest jednym z najczęstszych źródeł sporów sąsiedzkich. Podstawowe zasady określa wspomniany wyżej § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Co do zasady budynek powinien być sytuowany w odległości co najmniej:

• 4 m od granicy – jeżeli ściana zwrócona w stronę granicy posiada okna lub drzwi,
• 3 m od granicy – jeżeli jest to ściana bez okien i drzwi.

Dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych o więcej niż czterech kondygnacjach nadziemnych zasadnicza minimalna odległość wynosi 5 m, zarówno dla ściany z oknami lub drzwiami, jak i bez nich (podstawa: § 12 ust. 1 pkt 3–4 WT). Przepisy przewidują jednak szereg wyjątków. Szczególnie ważny jest wspomniany § 12 ust. 5 WT. Jeżeli budynek jest sytuowany na zasadach określonych w § 12 ust. 2–4, przepis wprost wiąże taką lokalizację z objęciem sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania obiektu.

To dobrze pokazuje, dlaczego należy odróżniać status strony od zgodności inwestycji z prawem. Budynek może być usytuowany przy granicy zgodnie z przepisami, a mimo to właściciel sąsiedniej nieruchomości będzie stroną postępowania.

Zacienienie i przesłanianie – czy dają sąsiadowi prawo do zablokowania budowy?

Hasło „zacienienie działki” pojawia się bardzo często w sporach pomiędzy inwestorem a właścicielem nieruchomości sąsiedniej. Trzeba jednak rozróżnić kilka sytuacji.

Prawo nie gwarantuje właścicielowi nieruchomości zachowania dotychczasowego widoku ani pełnego nasłonecznienia całej działki przez cały dzień. To, że po wybudowaniu sąsiedniego obiektu na ogród, taras czy część działki będzie padał większy cień, nie oznacza jeszcze, że inwestycja jest niezgodna z prawem albo że właściciel działki staje się z tego powodu stroną postępowania. Znaczenie mają konkretne normy techniczno-budowlane.

Przesłanianie – § 13 warunków technicznych

§ 13 WT określa wymagania dotyczące zapewnienia naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi i reguluje m.in. relację pomiędzy wysokością obiektu przesłaniającego a odległością między budynkami. Ocena nie polega więc na ustaleniu, czy sąsiadowi subiektywnie „zrobi się ciemniej”, lecz na sprawdzeniu wymaganych parametrów wynikających z przepisów.

Nasłonecznienie – § 60 warunków technicznych

Z kolei § 60 WT określa wymagany czas nasłonecznienia określonych pomieszczeń, w tym pomieszczeń mieszkalnych oraz pomieszczeń przeznaczonych na zbiorowy pobyt dzieci. Przepisy przewidują również szczególne rozwiązania m.in. dla zabudowy śródmiejskiej.

Czy zacienienie oznacza automatycznie status strony?

Nie. W kontekście art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego trzeba dodatkowo ustalić, czy zastosowanie przepisów dotyczących przesłaniania lub nasłonecznienia w konkretnym układzie przestrzennym powoduje ograniczenie możliwości zabudowy nieruchomości sąsiedniej. Samo:

• zacienienie fragmentu ogrodu,
• utrata widoku,
• pogorszenie atrakcyjności mieszkania,
• zmniejszenie ilości światła na tarasie

nie przesądza jeszcze o objęciu nieruchomości obszarem oddziaływania obiektu.

Hałas, zapachy i inne uciążliwości – czy powodują, że sąsiad jest stroną?

Tutaj szczególnie łatwo pomylić dwa różne zagadnienia. Inwestycja może niewątpliwie powodować faktyczne oddziaływanie na otoczenie. Może chodzić m.in. o:

• hałas,
• drgania,
• zapachy,
• emisje,
• wzmożony ruch,
• światło,
• inne uciążliwości eksploatacyjne.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że każda osoba odczuwająca te oddziaływania staje się stroną postępowania o pozwolenie na budowę.

Dla ustalenia statusu strony nadal obowiązuje test z art. 3 pkt 20 w zw. z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. Mówi on o tym, że musi istnieć przepis, który w związku z projektowanym obiektem powoduje ograniczenie w zabudowie nieruchomości danej osoby.

Hałas

Prawo budowlane wymaga uwzględnienia przy projektowaniu i budowie obiektu m.in. wymagań dotyczących ochrony przed hałasem – art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. e Prawa budowlanego. Bardziej szczegółowe regulacje zawierają § 323–326 WT, które odnoszą się do ochrony użytkowników budynków i ich otoczenia przed nadmiernym hałasem oraz drganiami. Przy niektórych rodzajach inwestycji zastosowanie znajdą także przepisy ochrony środowiska, w tym regulacje dotyczące dopuszczalnych poziomów hałasu.

Trzeba ustalić, czy w związku z konkretną regulacją dotyczącą danego obiektu powstaje prawne ograniczenie zabudowy nieruchomości sąsiedniej.

Zapachy

Podobnie należy podchodzić do argumentu dotyczącego zapachów. Warunki techniczne zawierają przepisy dotyczące m.in. instalacji wentylacyjnych i wyrzutni powietrza. Przykładowo § 152 ust. 14 WT przewiduje szczególne wymagania dla wyrzutni usuwających powietrze zawierające zanieczyszczenia szkodliwe dla zdrowia lub uciążliwe zapachy. W zależności od rodzaju przedsięwzięcia znaczenie mogą mieć także przepisy ochrony środowiska.

Nie można jednak automatycznie utożsamiać potencjalnej uciążliwości zapachowej z obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu Prawa budowlanego.

Dostęp do drogi – czy sąsiad może zakwestionować inwestycję?

Kwestia dostępu do drogi także wymaga rozdzielenia kilku zagadnień. § 14 WT określa wymagania dotyczące dojścia i dojazdu umożliwiającego dostęp do drogi publicznej. Przepisy regulują m.in. minimalne parametry dojazdu. Ponadto art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego nakazuje projektować i budować obiekt z poszanowaniem uzasadnionych interesów osób trzecich znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, w tym w zakresie zapewnienia dostępu do drogi publicznej.

Nie oznacza to jednak, że każdy właściciel korzystający z tej samej ulicy lub drogi wewnętrznej automatycznie staje się stroną pozwolenia na budowę. Również tutaj – dla statusu strony – trzeba odwołać się do art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego i ustalić, czy w związku z projektowanym obiektem powstaje wynikające z przepisów ograniczenie zabudowy jego nieruchomości.

Inną sytuacją jest natomiast przypadek, gdy inwestor zamierza korzystać z nieruchomości sąsiada w celu zapewnienia inwestycji dostępu do drogi. Wówczas konieczne jest posiadanie odpowiedniego tytułu prawnego – np. służebności. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, możliwe jest również ustanowienie drogi koniecznej na podstawie art. 145 Kodeksu cywilnego. Jest to jednak zagadnienie cywilnoprawne, odrębne od samego postępowania o pozwolenie na budowę.

Jakie prawa ma sąsiad, jeżeli jest stroną postępowania?

Jeżeli nieruchomość rzeczywiście znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu, właściciel, użytkownik wieczysty albo zarządca uzyskuje pełne prawa strony postępowania.

Oznacza to, że jako strona może m.in.:

• czynnie uczestniczyć w postępowaniu i wypowiedzieć się co do zgromadzonych dowodów i materiałów – art. 10 § 1 KPA,
• przeglądać akta sprawy, sporządzać notatki, kopie i odpisy – art. 73 § 1 KPA,
• składać pisma, wyjaśnienia i wnioski dowodowe,
• zgłaszać zarzuty dotyczące zgodności projektu z przepisami,
• odwołać się od decyzji o pozwoleniu na budowę,
• po wyczerpaniu administracyjnego toku instancji wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Sam status strony daje więc sąsiadowi istotne instrumenty procesowe.

Czy sąsiad może odwołać się od pozwolenia na budowę?

Tak – jeżeli jest stroną postępowania. Prawo do odwołania od decyzji pierwszej instancji wynika z art. 127 § 1 KPA. Odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, zasadniczo w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia stronie – art. 129 § 1 i 2 KPA. Terminowo wniesione odwołanie co do zasady wstrzymuje wykonanie decyzji (na podstawie art. 130 § 2 KPA), z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w przepisach.

To jeden z powodów, dla których prawidłowe ustalenie obszaru oddziaływania i kręgu stron już na początku postępowania jest z punktu widzenia inwestora bardzo istotne.

Czy samo odwołanie sąsiada może zablokować inwestycję?

Odwołanie sąsiada może opóźnić możliwość korzystania z pozwolenia, ponieważ sprawa zostanie poddana kontroli organu drugiej instancji. Nie oznacza jednak automatycznego uchylenia pozwolenia. Organ odwoławczy bada przede wszystkim zgodność decyzji z prawem. Jeżeli projekt spełnia wymagania wynikające z przepisów, sam brak akceptacji sąsiada nie stanowi podstawy do odmowy pozwolenia.

Dlatego czym innym jest możliwość wniesienia odwołania, a czym innym skuteczność zarzutów zawartych w tym odwołaniu.

Czy sąsiad może zaskarżyć pozwolenie na budowę do WSA?

Po wyczerpaniu administracyjnego toku instancji decyzja może zostać zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego na podsatwie art. 52 § 1 i 2 p.p.s.a. Termin na wniesienie skargi wynosi zasadniczo 30 dni od doręczenia rozstrzygnięcia stronie (art. 53 § 1 p.p.s.a.).

Ważne: samo wniesienie skargi do WSA nie wstrzymuje wykonania pozwolenia na budowę. Wynika to z art. 61 § 1 p.p.s.a. Skarżący może natomiast ubiegać się o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji na zasadach przewidzianych w art. 61 p.p.s.a.

W sprawach dotyczących pozwolenia na budowę trzeba też pamiętać o art. 35a Prawa budowlanego, który pozwala sądowi uzależnić wstrzymanie wykonania pozwolenia od złożenia przez skarżącego kaucji na zabezpieczenie roszczeń inwestora mogących powstać wskutek wstrzymania inwestycji.

Sąsiad nie został uznany za stronę. Czy może wznowić postępowanie?

Tak – ale tylko wtedy, gdy rzeczywiście powinien był być stroną. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 4 KPA można wznowić postępowanie zakończone decyzją ostateczną, jeżeli strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu. Najpierw trzeba ustalić, czy nieruchomość była objęta obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, a tym samym czy jej właściciel był stroną na podstawie art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego.

Jeżeli projekt nie powodował wynikających z przepisów ograniczeń w zabudowie tej nieruchomości, sam fakt, że właściciel nie został zawiadomiony o postępowaniu, nie daje mu podstawy do wznowienia na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 KPA.

Ile czasu ma pominięty sąsiad na złożenie wniosku o wznowienie?

W przypadku pominięcia strony wznowienie następuje na jej żądanie (art. 147 KPA). Wniosek trzeba złożyć w terminie miesiąca od dnia, w którym strona dowiedziała się o decyzji – art. 148 § 1 i 2 KPA.

Czy można wznowić postępowanie, gdy budowa jest już zakończona?

Samo zakończenie budowy nie wyłącza możliwości wystąpienia z wnioskiem o wznowienie postępowania. Jeżeli właściciel nieruchomości rzeczywiście był stroną postępowania o pozwolenie na budowę, a bez własnej winy został w nim pominięty, może powołać się na art. 145 § 1 pkt 4 KPA również po zrealizowaniu inwestycji.

Nie oznacza to jednak, że pozwolenie można uchylić bez ograniczeń czasowych.

W przypadku tej podstawy wznowienia art. 146 § 1 KPA przewiduje, że po upływie 5 lat od doręczenia lub ogłoszenia decyzji nie można jej uchylić w wyniku wznowienia. W takiej sytuacji organ – przy spełnieniu odpowiednich przesłanek – może poprzestać na stwierdzeniu wydania decyzji z naruszeniem prawa, zgodnie z art. 151 § 2 KPA.

Wznowienie postępowania i stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę to dwa odrębne tryby nadzwyczajne. W odniesieniu do nieważności pozwolenia zastosowanie ma art. 37b Prawa budowlanego, który wyłącza możliwość stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę po upływie 5 lat od jego doręczenia lub ogłoszenia.

Kancelaria Polka Investment wspiera inwestorów w przygotowaniu i prowadzeniu procesów inwestycyjnych, w tym w analizie obszaru oddziaływania obiektu, sporach z właścicielami nieruchomości sąsiednich, postępowaniach odwoławczych, sprawach przed sądami administracyjnymi oraz postępowaniach dotyczących wzruszenia ostatecznych pozwoleń na budowę. Masz taką sprawę? Napisz lub zadzwoń do nas.

Zapraszam – radczyni prawna i właścicielka Polka Investment – Kamila Jachnik-Czarnecka